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房企并购加速规模扩张 3年涉资1.2万亿元

“并购”，不再仅仅是中小房企甩卖资产求生的手段，行业整合已经进入龙头房企密集推动大规模并购重组的时代。在房地产行业每年10万亿元左右的增量规模中，抢夺市场份额是一场战争，大型房企正在利用并购手段储备“粮草”，以图划定其“势力范围”。

《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计获悉，2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。其中，7月份才过去24天，并购案则达27宗，涉资约908亿元。或许，看似今年境内房企并购案才猛增，但从行业裂变的进程来看，最近三年以来，境内房企并购案一直处在“高发”阶段。

根据Wind资讯统计数据发现，2014年7月份至今的三年时间内，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达11679.95亿元，接近1.2万亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进昨日向本报记者表示，在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过买股权获得土地储备的方式，一般成本较低，有利于房企扩张。

标杆房企加速并购

Wind资讯数据统计显示，2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元；2016年，房地产行业并购案宗数为217宗，涉及金额为4012.5亿元，同比上升44%；2015年并购案宗数为341宗，涉及并购标的价值为2853亿元，同比增长12%。

《证券日报》记者也注意到，在上述并购交易中，标的方所属行业虽然房地产行业居多，却也并不局限于此，银行、医疗保健技术、电子元件、互联网软件与服务、电影与娱乐等行业都在标的所属行业之列。

此外，在过去两年中，大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组，包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企地产并购重组交易。但相对来说，标杆房企收购中小房企项目股权的并购案较多。

值得注意的是，今年以来，龙头房企之间的并购动作开始加剧。例如，融创中国和富力地产分别收购了万达13个文旅城91%股权和77家酒店的资产包，总价涉资638亿元；万科以551亿元竞得广信房产资产包，以168亿元参与普洛斯私有化。

除了融创中国之外，另一个中型房企并购代表是阳光城。作为闽系房企的代表之一，阳光城可谓销售规模500亿元阵营中有实力最早踏进千亿元俱乐部的上市房企之一，而在地价水涨船高的市场环境下，并购是阳光城迅速上位的利器。有分析师统计，2015年-2017年5月份，阳光城通过公开市场和并购拿地金额667亿元，规划建筑面积 1771万平方米。其中，并购金额389亿元，占比58%；并购项目建筑面积1324万平方米，占比75%。

无疑，地产大并购时代是标杆房企扩张的好时机，而且加快了大型房企迈入转型过渡期的脚步。

并购催生债务高企

然而，大举并购的背后，是负债高企的资金压力，尤其是现金流可能面临危机。

据2016年财报显示，融创中国总负债2577.72亿元，净负债率从2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%，如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下，融创的净负债率将超过200%。

鉴于此，融创中国一路大举并购后，市场最担忧的是其负债情况和现金流危机。对此，融创中国董事局主席孙宏斌反复在公开场合表示，融创可以控制好负债率。

7月23日，孙宏斌在微博上表示，“朋友们不用过度担心融创。一是我们因现金流失败过，知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位；二是我们 知进退，在放弃上没有人比我们更决绝，比如10月份以后不在公开市场买地，等待并购机会，比如放弃绿城、佳兆业和雨润；三是我们有战略更有执行，我和团队 一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀。”

而对于接盘万达77家酒店的富力地产，虽是六折购入这笔资产，但市场对其该笔收购依然有负面评 价。昨日，国际信用评级机构惠誉表示，这一资产收购计划将会推高富力地产的总体债务水平，并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平，进行资 产收购将减缓公司的降杠杆进程。

另一个被冠以“并购王”之称的阳光城（5.990， 0.10， 1.70%），据2016年年报显示，阳光城净负债率高达256.82%，同比上升了86.18%；有息负债总额为674.9亿元，同比增加了81.21%。据同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年一季度末，阳光城净负债率更是进一步走高，达到316.5%。

他表示，虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会，但隐形的债务压力，以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险，都给阳光城这类似大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。

更重要的是，大举并购虽然带来了大量的土地储备，但从明年开始，房企将进入还贷高峰期。

原华远房地产董事长任志强表示，2015年—2016年新增有息债务8520亿元，2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。房产企业 明年大概有3300多亿元债务要还，后年有4000多亿元债务到期，未来三年，房企到期债务约达万亿元。任志强坦言，接下来的时间，有些房企的现金流可能 会因为收紧的调控出现危机，并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。

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