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租赁地块+住房租赁服务平台上线，太原租赁市场怎么走？

近两年，是中国房地产市场变革的重要节点，在国家倡导“房住不炒”、“租售并举”、“稳定房价”的背景下，自2016年以来，全国多个城市设置出让商品房地块“竞自持”规则，加大租赁土地供应，意在稳定房价，加大租赁住房供应。太原此前在这方面“步调”略慢，但在近半年，却多次出台相关政策，推进租赁市场快速发展。

太原新增住房用地至少配建20%租赁住房，房企如何应对？

8月28日，太原市政府办公厅最新印发公布《太原市发展住房租赁市场实施方案》（以下简称《方案》）提出，2018年底前，至少推出1宗土地用于建设租赁住房；从2019年起，新出具商品住房地块规划条件时，要求至少配建住宅面积20％的租赁住房。同时，鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。

该《方案》旨在加大租赁住房供应，满足更多市民的居住需求。但对于目前本就拿地谨慎的房企，是否会积极应对，拿地热情是否会继续降低，拿到租赁住房用地后如何开发？

参考其他城市的案例，对于优质的租赁地块，一些品牌房企还是愿意去尝试，北京、上海、深圳、广州、佛山等热点城市甚至出现多宗100%租赁、自持地块，但对于未来盈利模式，业内却也莫衷一是。

最简单的就是盖好房子直接出租，开发商从“卖房子”的变成“房东”。目前，万科、龙湖等房企已经有自己长租公寓产品，如泊寓、冠寓。但目前热点城市租金回报率仅为2%-3%，如果再考虑到税费、管理费、维护费等，实际投资回报率会更低。即使按照5%的回报率，也需要20年左右才能收回成本。对于已经习惯“高周转”的房企，是否能立马接受“慢持有”？这是个问题。

对于房企“自持”的地块，其实还可以尝试经营性物业，拓展养老、商业、医疗、教育、旅游度假、产业办公等业务。但以上只是一些开发模式设想，对于不擅长这方面的房企，需要做好转型的准备。

以上开发模都会导致房企资金沉淀，回本速度减慢，但有一种可以实现现金快速回流的方式，就是通过资产证券化（REITs）。不过，即使引入REITs，最后是否能盈利，依然跟租金未来是否会长期上涨有紧密的关系，所以也存在疑问。

相比于其他城市土地“自持”的要求，太原更对新增土地的要求更明确，配建部分明确规定用于租赁住房，意味着开发商只能用来出租，所以以上的设想的盈利模式便无从谈起。那么开发商还能盈利吗？

纵观其他城市，政府对于租赁地块有着较大的“优惠”，上海的一些租赁地块与同地段的商品房用地相比，楼面价仅不到其30%，有利于降低房企开发成本。此外，对于获取租赁地块的房企，政府也会在税收、金融等方面给予扶持。所以，实力资本雄厚的房企还是可以考虑获取租赁地块，毕竟发展租赁市场是大势所趋。

住房租赁服务平台启动 太原租赁市场日趋规范

太原租赁市场的发展需要租赁地块的支撑，但只有这一项还不够。《太原市发展住房租赁市场实施方案》中提出，要培育多元化租赁住房供应主体，除了鼓励房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展租赁经营之外，还提出要发展国有住房租赁企业，引导民营和混合所有制住房租赁企业发展，鼓励农村集体经济组织成立租赁企业。

对于租赁住房的来源，也提出要多渠道筹集。除了新增商品房地块配建的租赁住房外，还要改建商业办公用房为租赁房，或者在市场上购租一批住房，用于租赁住房。

其实，无论是太原还是其他城市，此前一直有企业进行租赁住房的业务，大到全国连锁企业，如我爱我家，小到地方不知名住房租赁公司。这些企业一般通过将个人房源长期收购，经过统一装修和管理，再出租给个人，赚钱中间差价。

但是，由于是企业行为，且缺乏法律监管，租赁市场存在很多问题，比如前段时间爆出的中介高价哄抢房源再高价出租、租房者被“高利贷”、长租公寓甲醛超标等。凤凰网编辑走访太原租房市场，发现也有相似问题，比如中介以低价吸引租房者看房，却暗藏额外收费；群租现象严重，一套房子被分割成五六间房屋，厨房竟然也被改成卧室，奇葩户型随处可见；另外就是房屋甲醛超标，小编在看房过程中，发现有好几间房正在进行粉刷，屋内空气呛鼻。中介介绍，这些房源装修完之后就会即刻出租。而对于出租房装修材料的环保性，我们都心存疑问。

厨房被改为卧室

客厅被分割为多个窄条卧室

刚粉刷完即将要出租的房屋

由此可见，太原租赁市场可谓乱象丛生，所以如果要发展租赁市场，必须有相对应的细则来规范。基于此，8月22日，山西省住房租赁综合服务平台正式启动，平台整合供房、承租、撮合、融资、服务等五大流程。提供身份认证、房源验真、租客信商评价、住房价格指数、租赁指数等五项数字化服务。按照合作协议，国有大型建筑企业、房地产企业、房屋中介机构携手金融机构，助力我省租购并举住房制度建设。住房租赁综合服务平台还包含服务共享、监管服务、监测分析、政府公共租赁住房服务、企业租赁服务管理5个子系统。

该平台的上线后，房源将透明化，虚假房源得到遏制，租金问题有将会有统一指导标准，额外乱收费现象也会大大减少。并且同时约束了出租者和承租者的行为，大大减少以前房东、房客以及中介之间的扯皮问题，使租赁市场更加规范。

思考：在各地频繁出台租赁政策的推动下，租赁市场正在大步向前发展，但有些问题值得我们推敲：首先，新增商品房地块强制配建租赁住房，必然导致商品房供应量减少，是否会导致房价上涨？其次，房企为了尽快收回成本，更愿意打造租金较高的中高端租赁产品，而这类产品租对于普通租房者是否消费的起？是否与“住有所居”的美好理念相背离？此外，配建租赁部分地块的建筑指标是否与商品房部分一样？开发商是否会为了利润最大化，在指标允许范围内将租赁部分建筑密度最大化，导致居住舒适度打折扣？最后，市场上租房者以年轻人居多，他们追求个性和时尚，而统一租赁的房源在户型和装修上同质化严重，能否满足承租者个性化需求？

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