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房地产开发投资增速“七连降”，9月商品房销售额继续下滑

10月18日，国家统计局发布2021年前9个月房地产开发投资数据。数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%。

“这是今年该指标首次进入个位数的水平，也说明开发投资的矛盾从过热开始转为过冷，相关风险值得关注。包括办公楼和商业营业用房指标已经开始转负，都说明房企在开发投资方面存在一定的压力。四季度需要积极改善房地产开发投资营商环境。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称。

开发投资增速年内首次降至个位数

图片来源：国家统计局

国家统计局数据显示，1-9月份，全国房地产开发投资约11.26万亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资约8.49万亿元，同比增长10.9%。

值得关注的是，全国房地产开发投资增速这一数据已经是连续7个月出现同比下滑，且同比增速首次进入个位数。

对此，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为：“全国房地产开发投资增速快速回落主要有两方面的原因。首先，2020年上半年受疫情影响基数较低，今年年初增速相对较高，并且在疫情得到控制之后加速复工复产，开发投资数据也随即快速复苏并恢复到正常水平，也对下半年的开发投资数据增速放缓产生一定影响。其次，全国楼市宏观调控政策频出影响房企开发投资增速的提升，尤其是今年房企的新开工面积增速在4月开始已经连续6个月出现负增长，体现出开发商对未来的预期相对悲观。”

“这是今年该指标首次进入个位数的水平，也说明开发投资的矛盾从过热开始转为过冷，相关风险值得关注。”严跃进指出，接下来的四季度，需要积极改善房地产开发投资营商环境。

三季度全国商品房销售“速冻”

从销售层面来看，国家统计局数据显示，1-9月份，全国商品房销售面积约13.03亿平方米，同比增长11.3%；商品房销售额约13.48万亿元，同比增长16.6%。

其中，9月单月，商品房销售面积约1.61亿平方米，同比下滑3.2%；商品房销售额约1.57万亿元，同比下滑15.8%。

图片来源：国家统计局

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“不仅是9月，从整个三季度销售来看，全国商品房销售额同比已经出现3个月下滑，说明市场拐点已经显现。”中原地产首席分析师张大伟分析认为：“楼市在三季度出现断崖式下调，房地产信贷政策收紧是原因之一。全国层面上出现了房贷收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点，市场出现了历史第一次从高温到冰冻的突然变化。”

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，房地产销售数据正在“挤水分”，目前已经回归到2019年的水平。他分析称，受去年低基数和今年上半年的商品房销售面积在高位运行等因素影响，商品房销售面积增速持续呈现高位回调走势，三季度的商品房销售面积回归到2018年、2019年同期水平。截至今年6月，全国房地产市场高位运行了14个月，这期间有投资投机需求，也有刚需提前入场，现在的回调是把这部分“水分”挤掉了。

此外，从房地产政策端来看，全国房地产调控仍然处于升级之中。据中原地产统计，9月单月，全国房地产调控累计62次，截至目前，2021年房地产调控次数已经达482次。同时，一些城市对房价快速下跌也针对性地出台了“限跌令”，目前已经有包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等在内的15个城市出台“限跌令”。

国内贷款增速持续下滑，海外融资骤降

在资金层面，国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金约15.15万亿元，同比增长11.1%；分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、以及10.7%，其中国内贷款增速降幅持续扩大，海外融资也出现了大幅下滑。

图片来源：国家统计局

“房企到位资金持续承压，这与银行贷款集中度管理有关。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用，同时销售回款又为房企到位资金的主要来源，使得房企到位资金承压，从近期的数据看信贷收紧趋势已有平缓倾向，有利于房地产市场走向平稳。”潘浩认为。

“另外，从利用外资的角度看，近期确实会比较低迷。其一，部分房企出现美元债违约等事件后，从引入外资的角度看，估计困难是比较大的，尤其是企业的信用等级等也确实受到较多的关注；其二，近期房企寻求资金方面，重心也不在于海外债等，更多还是通过积极降价促销等方式来进行的。”严跃进分析。

由于房企资金层面紧张，国内贷款和海外融资均受限，房企的拿地积极性减弱。国家统计局数据显示，2021年1-9月，全国房企土地购置面积同比增速为-8.5%。也正因此，在目前热点城市进行的二轮土拍中，不少房企削减拿地计划，不少热点城市的土地也出现流拍情况。

“贷款环境估计四季度会有所改善。此外，近期关于预售许可资金监管政策趋严的内容，值得房企和投资者关注。”严跃进如是说。

而陆骑麟认为：“当期房地产相关宏观数据全面开始转向，房价上涨的态势也得到抑制，可以预见今年9月将是房地产楼市政策最严的时期，短期内再次出台调控政策可能性已经不大，房价在今年下半年到明年初逐步探底。”

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