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真“零公摊”还是文字游戏？中介热炒的零公摊，开发商为何绝口不提？

一夜之间，太原楼市好像率先实现了买房”零公摊”的梦想！以招商蛇口新项目招商璟城为例，其释放的宣传资料在市场上引发了广泛关注和讨论。一个有趣的现象是，一些中介或渠道在推广这些项目时，常常打出“低公摊”乃至“零公摊”等极具诱惑力的旗号，试图以此吸引购房者的眼球。

然而，当我们转向查阅这些项目的官方宣传资料时，却发现其措辞更为谨慎和专业，多以“高得房率”、“约90%+得房率”、“约99%实得率”等作为核心卖点进行表述。

这不禁让人疑惑，“高得房率”和“零公摊”到底有何区别？消费者又该如何避免陷入开发商的文字游戏陷阱呢？

一、公摊面积与得房率：你必须掌握的基础概念

公摊面积是整栋楼业主共同分摊的公共建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅等。根据现行规定，这些面积会计入购房者的产权面积，导致实际可用空间缩水。

得房率则是衡量房屋“性价比”的关键指标，计算公式为：套内建筑面积÷每户建筑面积×100%。例如购买100㎡房屋，若套内面积为80㎡，得房率为80%。当前市场上普通住宅得房率多在70%-80%之间，超过85%已属优秀。

套内面积≠实际使用面积！套内面积包含墙体、阳台等结构面积，而实际可摆放家具的“地毯面积”通常比套内面积再少8%-15%。这是开发商不会主动告知的第二重面积缩水。

二、中介“零公摊”与真正“零公摊”的本质区别

（一）消费者理想中的"零公摊"：买多大住多大

对于很多业主来说，理想中的"零公摊"就是以套内面积作为房产计价依据，自己购买的面积就是实际能够使用的面积，无需为公共区域支付费用，即"我买多大就能住多大"。

在这种情况下，电梯间、楼梯间、连廊等公共区域不再计入业主的产权面积，而是由全体业主共同共有，但不需要在购房时承担这部分面积的费用。

这是购房者对公平合理购房的一种期望，希望避免为无法直接使用的公共区域买单。

（二）中介宣传的"零公摊"：偷换概念的文字游戏

然而，现在中介所宣传的"零公摊"，并非消费者所理解的那种真正意义上的"零公摊"。

以招商时代主场新品样板间的97㎡和118㎡户型为例，开发商通过将一些不计入产权面积的部分赠送给业主，使得业主的实际得房面积接近所售面积，从而实现所谓的"零公摊"。

具体来说，这些赠送空间包括北向厨房（计一半面积）、设备平台（全赠送）、南向连通阳台（计一半面积）以及边户的L型挑檐等。

需要注意的是，在计算产权面积时，以往的电梯间、楼梯间、连廊等公摊面积仍然被计入其中，这些公摊区域并没有消失。

也就是说，购房者实际上还是为公共区域支付了费用，只是开发商通过赠送一些额外的空间，让实际使用面积看起来与销售面积相近。

因此，这种"零公摊"只是一种营销噱头，本质上是偷换了"零公摊"的概念。为了规避相关风险，开发商在官方宣传中更多地使用"高实得率"等口径，而绝口不提"零公摊"，因为"零公摊"在现行的房屋面积计算规定下并不真正存在，可能会引发法律和宣传上的风险。

三、"高得房率"背后的潜在风险提醒

（一）赠送面积的实用性和尺寸问题

虽然开发商赠送的面积看似增加了房屋的使用空间，但购房者需要仔细考察这些赠送面积的实用性和尺寸。比如北向次卧空间较小，可能会影响实际使用，比如作为卧室时摆放家具会受到限制，或者只能作为书房、储物间等功能较弱的空间。此外，设备平台、防火挑檐等赠送空间的位置和结构也可能存在问题，比如采光不足、通风不良等，影响居住体验。

购房者在看房时，不能仅仅被宣传中的"高得房率"所吸引，而要实地考察赠送面积的具体情况，判断其是否符合自己的居住需求。

（二）防火挑檐能否封闭的风险

在一些户型中，边户会赠送L型挑檐等空间，很多购房者可能会考虑将其封闭，以扩大使用面积。然而，防火挑檐的封闭涉及到建筑安全和规划审批等问题。根据相关规定，防火挑檐具有防火分隔的作用，擅自封闭可能会影响建筑的消防安全，违反规划要求，面临被拆除的风险。

因此，购房者在购买此类户型时，需要向开发商了解清楚赠送的挑檐等空间是否允许封闭，是否有相关的规划和审批手续，避免在装修时出现不必要的麻烦和损失。

（三）产权和质量风险

开发商赠送的面积中，有些可能不计入产权面积，这意味着这些空间在法律上可能不属于业主的产权范围。如果未来发生房屋拆迁、产权纠纷等问题，业主可能无法对这些赠送面积主张权利。此外，赠送空间的质量也可能存在隐患，比如设备平台的防水、隔音处理是否到位，阳台的结构是否稳固等。

购房者在签订购房合同时，要仔细查看合同中关于赠送面积的条款，明确双方的权利和义务，同时对房屋的质量进行严格验收，确保自身的合法权益和居住安全。

结语

"零公摊"听起来很美好，但在现实中，中介宣传的"零公摊"往往是一种营销手段，与消费者理想中的"零公摊"存在本质区别。"高得房率"虽然可能带来更多的使用空间，但背后也隐藏着不少风险。购房者在购房过程中，一定要保持清醒的头脑，不要被华丽的宣传词汇所迷惑，要深入了解"公摊""得房率"等基本概念，仔细辨别开发商的宣传噱头，实地考察房屋的实际情况，认真研究合同条款，避免掉入文字游戏的陷阱，理性选择真正适合自己的房屋。

当开发商用“赠送面积”营造出接近100%的得房率幻象时，购房者更需清醒：真正的好房子，不在于数字游戏中的“白得”空间，而在于每一平方米都权属清晰、功能合理、居住无忧。

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